Die OFD Frankfurt sowie der BFH haben sich aktuell mit den Bedingungen für die erhöhten Abschreibungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und Baudenkmälern beschäftigt.
OFD Frankfurt 18.3.09, S 2198b A – 15 – St 215
BFH 2.9.08, X R 70/07, 13.9.01, IX R 62/98, BStBl II 03, 912; 22.9.05, IX R 13/04, BStBl II 07, 373
Hessisches FG 17.12.07, 1 K 3187/07, EFG 08, 786, Revision unter X R 80/8
Verbindliches Kaufangebot reicht noch nicht
Die erhöhte AfA bei Denkmälern und Sanierungsobjekten lässt sich nur für Aufwendungen in Anspruch nehmen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. Die OFD Frankfurt weist nun darauf hin, dass diese Voraussetzung dann noch nicht erfüllt ist, wenn Baummaßnahmen nach Abgabe eines verbindlichen Kaufangebots aber noch vor dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags durchgeführt werden. Daher sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die vor der Annahme des Angebots durch den Initiator entstehen, nicht begünstigt und können nur normal abgeschrieben werden.
Hierzu verweist die Verwaltung auf einen Praxissachverhalt, in dem eine Bauträger-Gesellschaft Sanierungs- oder Denkmalobjekte vertreibt. Die potenziellen Erwerber geben gegenüber dem Unternehmen notariell beurkundete Angebote zum Kauf von begünstigten Gebäuden ab. Der Kaufvertrag kommt aber erst durch die notariell beurkundete Annahme dieser Angebote seitens des Bauträgers zustande. Zum Teil lehnt die Firma aber auch Angebote ab. Diese Vertragsgestaltung wird vom Anbieter bewusst gewählt, um erst einmal nur den potenziellen Kunden zu binden, während der Bauträger in der Zwischenzeit eine Bonitätsprüfung der Käufer durchführen kann. Erst dann entscheidet er sich, ob er das Angebot annimmt oder nicht.
Käufer sollten beachten, dass zu den nach den §§ 7h und 7i EStG begünstigten Aufwendungen nur nach Abschluss von Kaufvertrag oder notariell beurkundeter Annahme des Kaufangebots durchgeführte Baumaßnahmen zählen. Die alleinige Abgabe eines verbindlichen Kaufangebots reicht nicht aus.
Prüfungsrecht der Finanzbehörde
Enthält die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nach § 7h Abs. 2 EStG den Hinweis, dass sie nicht die alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigung ist, hat das Finanzamt die Prüfung der Voraussetzungen des Fördertatbestands zu übernehmen. Dabei ist insbesondere die steuerrechtliche Zuordnung der Aufwendungen zu prüfen. Daher ist das Finanzamt nach einem aktuellen BFH-Urteil auch berechtigt, die Förderung zu verneinen und die Maßnahme als schädlichen Neubau einzustufen. Hierzu kommt es, wenn ein bestehendes Gebäude aufgrund der Umbauarbeiten in bautechnischer Hinsicht neu ist.
Die Bescheinigung der Behörde stellt einen Grundlagenbescheid dar. Inwieweit sie bindend ist, hängt vom jeweiligen konkreten Inhalt ab. Betrifft dies nur die Bestätigung von begünstigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sagt das nichts über die übrigen steuerlich bedeutsamen Tatbestandsmerkmale aus. Behält die Behörde diese Prüfung dem Finanzamt vor, müssen die Hauserwerber davon ausgehen, dass durch die Bescheinigung keine abschließende Entscheidung über das Vorliegen der Voraussetzungen nach dem EStG getroffen wurde. Der Steuerpflichtige sollte in diesem Fall gegen den Grundlagenbescheid Einspruch einlegen und auf eindeutige Regelungen auch zu den steuerrechtlichen Fragen einer Vergünstigung hinwirken.
