Verlangt die Bank im Rahmen der Finanzierung eines größeren, zur Vermietung bestimmten Gebäudekomplexes vom Darlehensnehmer die Installation eines „Controllings“ (qualifizierte baufachliche Betreuung während des gesamten Bauvorhabens, u. a. Koordination der Planung, Termin- und Leistungskontrolle, Informationsversorgung und Kontrolle im Zusammenhang mit der Ausgabe der einzelnen Darlehensteilbeträge durch den Kreditgeber nach Baufortschritt) sowie die Durchführung dieser baufachlichen Betreuung durch ein bestimmtes Unternehmen, so gehören die vom Darlehensnehmer an das Controlling-Unternehmen geleisteten Zahlungen nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes, sondern zu den sofort als vorweggenommene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähigen Finanzierungsaufwendungen.
Grundsätze
Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten gehören auch:
* Finanzierungskosten,
* die Garantieprovision für die Fertigstellung, soweit sich die Garantie allein auf die Finanzierung des Bauvorhabens erstreckt sowie
* Aufwendungen für die Versicherungsverträge und für die Wirtschaftlichkeitsberechnung, soweit diese den Finanzierungszwecken zu dienen bestimmt ist.
Finanzierungskosten sind sämtliche Aufwendungen, die einem Kreditnehmer im Zusammenhang mit der Finanzierung eines gegebenen Kapitalbedarfs für den Finanzierungszeitraum entstehen.
Aufwendungen sind hingegen nicht als Werbungskosten in voller Höhe abzuziehen, wenn sie als Herstellungskosten zu beurteilen sind. Dann sind sie nur in Form der Absetzung für Abnutzung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG, § 7 Abs. 4 und 5 EStG auf die Nutzungsdauer zu verteilen.
Zu den Herstellungskosten gehören auch Aufwendungen, die mit der Herstellung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung des Wirtschaftsgutes anfallen, insbesondere der Aufwand für die Planung eines Gebäudes.
Zu den Herstellungskosten können auch gehören:
* Aufwendungen für die Aufstellung eines Geldbedarfs- und Zahlungsplanes in Koordination mit dem Baufristenplan,
* die Führung eines Baugeld-Sonderkontos für den Bauherrn sowie
* die Vornahme des gesamten das Bauobjekt betreffenden Zahlungsverkehrs.
Sachverhalt und Entscheidung
Nach diesen Grundsätzen wären – für sich betrachtet – die vertraglich vereinbarten Projektcontrollingkosten den Herstellungskosten zuzurechnen. Denn jede der vertraglich vereinbarten Leistungen dient im weitesten Sinne der Herstellung der Gebäude.
Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden, dass der Anlass für den Abschluss des Controllingvertrags in den Anforderungen der finanzierenden Bank lag, die zur Gewährung der Darlehen den Abschluss des ‚Controllingvertrags forderte und zur Auszahlung der Darlehen jeweils den Monatsbericht erwartete. Denn bei Kreditaufnahme war zwischen den Vertragsparteien als Grundlage und Voraussetzung für die Darlehensvergabe zwischen Darlehensgeber und -nehmer die Installation eines Controllings im engeren Sinne zur Koordination der Planung, Informationsversorgung und Kontrolle im Zusammenhang mit der Ausgabe der einzelnen Darlehensteilbeträge durch den Kreditgeber nach Baufortschritt vereinbart worden.
Fazit | Hieraus folgert das FG, dass die Controllingkosten ohne die Finanzierung durch die Bank nicht entstanden wären. Damit sind diese Aufwendungen nach ihrer Leistungsbeschreibung nicht den Herstellungskosten, sondern den sofort abziehbaren Finanzierungskosten zuzurechnen.
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FG Brandenburg 4.3.21, 12 K 12180/18, Rev. BFH IX R 8/21
