Veräußert der Steuerpflichtige eine bislang vermietete Immobilie außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist, können Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, die der Finanzierung von Anschaffungskosten des Objekts dienten, nach der neueren Rechtsprechung des BFH grundsätzlich weiter in voller Höhe als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden.
Voraussetzung ist jedoch, dass die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Die Finanzverwaltung folgt dabei der Auffassung des BFH.
FG Berlin-Brandenburg 22.10.14, 3 K 3245/13
Sachverhalt
Das FG Berlin-Brandenburg hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, wie zu verfahren ist, wenn der Steuerpflichtige beim Kauf der Immobilie die Anschaffungskosten teilweise durch ein tilgungsfreies Festdarlehen, verbunden mit der Abtretung der später zur Tilgung vorgesehenen Ansprüche aus einer bestehenden Kapitallebensversicherung finanziert hat.
Beim Verkauf der Immobilie setzte der Steuerpflichtige nicht etwa den Rückkaufswert der Lebensversicherung zur Schuldentilgung ein, sondern nahm zur Umschuldung erneut ein zunächst tilgungsfreies Festdarlehen auf und trat die bestehende Lebensversicherung zur späteren Tilgung des Darlehens an die Bank ab.
Das FG entschied, dass der fehlende Einsatz des Rückkaufswerts der Lebensversicherung unschädlich ist und nicht als fehlende Schuldentilgung angesehen werden kann. Denn bei einer Finanzierung unter Einsatz einer Kapitallebensversicherung handelt es sich um eine gängige, auch steuerlich anerkannte Finanzierungsform.
Sie kann auch nach Veräußerung der Immobilie im Rahmen der dann anstehenden Umschuldung gewählt werden. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass die vor der Verlustveräußerung und Umschuldung bestehende Lebensversicherung und Tilgungsabrede lediglich unverändert weitergeführt wird.
Hinweis
Anders wäre es, wenn im Rahmen einer Refinanzierung erstmals eine Konstruktion mit Abtretung einer Lebensversicherung zwecks Tilgungsfreistellung gewählt würde und so die nachlaufenden Schuldzinsen quasi künstlich hochgehalten werden könnten.
In diesem Fall hätte das FG ernsthafte Zweifel, ob ein uneingeschränkter nachträglicher Schuldzinsenabzug (wie im Streitfall) dann noch möglich wäre.
