Ein Immobilienmakler haftet nicht für die Steuerzahlung des Verkäufers aufgrund des Verkaufs innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist, da er grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht zur steuerlichen Beratung hat, sofern er sich nicht hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann generiert.
Bei Vermittlung eines Grundstücksverkaufs muss er auf mögliche steuerrechtliche Folgen nur bei Vorliegen besonderer Umstände hinweisen.
Sachverhalt
Die Klägerin beauftragte im Mai 2013 die Beklagte als Immobilienmaklerin mit dem Verkauf ihres Anfang 2004 erworbenen Mietwohngrundstücks.
Nach dem Hinweis der Beklagten, die Klägerin möge bald das Grundstück an einen der zahlreichen Interessenten veräußern, damit diese nicht abspringen, veräußerte die Klägerin es im Juli 2013 an einen von der Beklagten vermittelten Interessenten. Das FA erfasste im ESt-Bescheid für 2013 den bei Grundstücksverkauf erzielten Veräußerungsgewinn.
Daraufhin verklagte die Klägerin die Maklerin auf Zahlung der auf den Veräußerungsgewinn entfallenden ESt, da diese sie nicht auf die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren seit Erwerb hingewiesen habe, obwohl sie den Erwerbszeitpunkt 2004 lt. Grundbuchauszug kannte. Das LG und das OLG haben die Schadenersatzklage abgewiesen.
Entscheidungsgründe
Der BGH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück.
Pflichten eines (Immobilien-)Maklers
Aufgrund des besonderen Treueverhältnisses zwischen dem Makler und dem Auftraggeber können sich bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben. Hierzu muss der Makler den Auftraggeber sowohl über das zur Schadensabwehr unerlässlich Notwendige aufklären als auch über alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers nach den Umständen des jeweiligen Falls von Bedeutung sein können.
Grundsätzlich keine Nebenpflicht zur steuerlichen Beratung
Beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung besteht grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen im Zusammenhang mit dem vermittelten Vertrag zu prüfen.
Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten, sind hierzu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.
Eine solche Pflicht besteht etwa nur dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann generiert und dadurch ein berechtigtes Vertrauen erweckt, dass für ihn in dieser Hinsicht unvorteilhafte Vertragsgestaltungen vermieden werden.
Gewisse rechtliche und steuerliche Beratungspflichten zu Standardfragen können sich auch daraus ergeben, dass der Makler z. B. in seiner Werbung eine langjährige Tätigkeit und Erfahrung auf diesem Gebiet behauptet. Außerdem muss er dem Auftraggeber ggf. anraten, insoweit fachmännischen Rat einzuholen. Gesteigerte Beratungs- und Aufklärungspflichten bestehen für den Makler schließlich dann, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.
Keine besondere Beratungspflicht im Streitfall
Da die Beklagte in ihren Werbeauftritten nicht den Eindruck einer besonderen steuerlichen Kompetenz im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften erweckt hat und für sie auch nicht erkennbar war, dass die Klägerin einer steuerrechtlichen Beratung über die sogenannte Spekulationsfrist bedarf, hatte sie auch nicht die Nebenpflicht, die Klägerin hierüber zu beraten bzw. auf die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG hinzuweisen.
Ein Grundstücksmakler muss nur dann auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil dieser sich nicht der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht bewusst ist. Solche Umstände hat die Klägerin der Beklagten nicht mitgeteilt.
FAZIT | Ein Immobilienmakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, im Rahmen eines Immobilienverkaufs steuerrechtliche Fragen zu prüfen und seinen Kunden aufzuklären, insbesondere hinsichtlich der Folgen des Verkaufs innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.
Folglich besteht bei Unterlassung eines entsprechenden Hinweises mangels Pflichtverletzung keine Schadenersatzpflicht des Maklers für die auf den Veräußerungsgewinn entfallende ESt. Eine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung besteht nach dieser Entscheidung aber dann, wenn der Makler hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann auftritt, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung rühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtliche Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.
In der Beratungspraxis sollte Immobilienmaklern empfohlen werden, in ihren Werbeauftritten keine Hinweise auf steuerliche Beratung zu geben oder sich sonst als Steuerfachleute im Immobilienbereich auszugeben. Weiter sollten Makler in ihren schriftlichen Vermittlungsverträgen festhalten, dass sie steuerrechtliche Fragen nicht prüfen.
Fundstelle
BGH 12.7.18, I ZR 152/17
