Auch ein gewerblicher Grundstückshandel setzt eine Gewinnerzielungsabsicht voraus, die nachträglich entfallen kann. Wird der Betrieb trotz andauernder Verluste weder umstrukturiert noch aufgegeben, kommt es zum Strukturwandel zur steuerlich unbeachtlichen Liebhaberei.
Fundstelle
BFH 5.4.17, X R 6/15
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Sachverhalt
Im Streitfall ging es um einen Vermessungsingenieur, der am 20.7.1992 einen Bauantrag für ein 2.500 qm großes Grundstück für den geplanten Bau eines Büro- und Boarding-Hauses in einem Gewerbegebiet stellte. Neun Tage später erwarb er das Grundstück per Vertrag für rund 150.000 EUR einschließlich der Anschaffungsnebenkosten. In der Folgezeit versuchte der Steuerpflichtige, das Grundstück sowie das noch zu errichtende Gebäude zu veräußern.
Im Jahr 1993 bekundete eine Firma Interesse am Erwerb der geplanten Immobilie nach Fertigstellung. Ein vorläufiger Grundstückskaufvertrag sah die Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück sowie die Veräußerung des gesamten Objekts zu einem Gesamtpreis von umgerechnet 900.000 EUR vor. Ende des Jahres 1994 nahm die Firma jedoch hiervon Abstand. Der Antrag des Steuerpflichtigen auf Erteilung der Baugenehmigung wurde Mitte 1995 zurückgewiesen.
Nachfolgende Versuche des Steuerpflichtigen, das unbebaute Grundstück zu verkaufen oder zu vermieten, scheiterten. Angedachte Projekte, der Bau und Verkauf zum Betrieb einer Tankstelle sowie der Verkauf zum Betrieb eines Outlet-Centers kamen ebenfalls nicht zum Tragen. Trotz Inserierung im Internet wurde das Grundstück bis 2014 (mündliche Verhandlung vor dem FG) nicht veräußert.
Streitig war die steuerliche Anerkennung von Verlusten, die der Steuerpflichtige seit 1992 (im Wesentlichen auf Schuldzinsen beruhend) zunächst als solche aus Vermietung und Verpachtung und später aus Gewerbebetrieb in Gestalt eines gewerblichen Grundstückshandels geltend machte. In seiner Steuererklärung für das Jahr 2005 beantragte der Steuerpflichtige die Anerkennung eines Verlusts aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von insgesamt 100.000 EUR. Darin enthalten ist eine Teilwertabschreibung des Grundstücks auf einen durch das Gutachten eines Bausachverständigen ermittelten Verkehrswerts. Das FA erkannte den Verlust nicht an.
Entscheidung
Auch der BFH erkannte den Verlust nicht an. Er entschied, dass der Steuerpflichtige im Streitjahr 2005 keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hatte und daher auch kein Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel zu berücksichtigen war.
Selbst wenn der Steuerpflichtige einen gewerblichen Grundstückshandel unterhalten haben sollte, war in der Folgezeit noch vor dem Streitjahr 2005 die Gewinnerzielungsabsicht entfallen und der Betrieb im Wege des Strukturwandels zum Liebhabereibetrieb geworden. Nachdem die an dem Grundstück interessierte Firma 1994 das Projekt abgesagt hatte, hatte sich der ursprünglich verfolgte Plan zerschlagen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt begann eine kontinuierliche Verlustperiode, in der das Grundstück selbst bis zum Streitjahr objektiv erheblich an Wert verlor und es sich als unmöglich erwies, ein anderes gewinnbringendes Bebauungs- und Verwertungskonzept zu finden.
Vor diesem Hintergrund hätte der Steuerpflichtige auf die zunehmenden Vermarktungsschwierigkeiten reagieren müssen, was er jedoch nur unzureichend getan hatte. Mit dem Unterlassen geeigneter neuer Planungen hatte er zu erkennen gegeben, dass die (etwaige) Betriebsführung nicht mehr ernstlich auf eine am Markt erfolgreiche Tätigkeit gerichtet war.
Der Steuerpflichtige hatte auch innerhalb einer großzügig verstandenen Anlaufzeit von insgesamt 22 Jahren nach dem Ankauf des Grundstücks nichts unternommen, was als geeignete Grundstücksentwicklungsmaßnahme verstanden werden könnte. Er hatte die Angelegenheit im Wesentlichen sich selbst überlassen und mehr auf glückliche Umstände gebaut als konkreten Plänen Gestalt verliehen. Seine Aktivitäten erschöpften sich in einer durch die Realität ersichtlich nicht gedeckten Hoffnung, durch Inserate einen Zufallstreffer zu erzielen.
Praxishinweis
Der BFH geht davon aus, dass in solchen Fällen das Motiv des Steuerpflichtigen in der Erwartung liegt, dass die Immobilienpreise über einen sehr langen Zeitraum, ggf. auch über mehr als zehn Jahre hinweg, wieder steigen würden. Grundstücksveräußerungen nach einer derartig langen Haltephase sind aber nach der aus § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG erkennbaren Wertung regelmäßig privater Natur. Eine darauf gerichtete Absicht stellt daher keine Gewinnerzielungsabsicht im Rahmen eines etwaigen gewerblichen Grundstückshandels dar.
