Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerb vor dem Übergang des Grundstücks auf den Käufer durch Vereinbarung binnen zwei Jahren rückgängig gemacht wird.
Werden jedoch Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags und der Weiterveräußerung in einer einzigen Vertragsurkunde zusammengefasst, kann die Steuerfestsetzung nicht nach § 16 Abs. 1 GrEStG aufgehoben werden.
Das gilt nach zwei Urteilen des BFH, wenn der Erstkäufer ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Grundstücksübertragung auf den Zweitkäufer hat.
BFH 5.9.13, II R 16/12, BFH 5.9.13, II R 9/12, BFH 28.3.12, II R 42/11
Steuerberater Leipzig, Steuerkanzlei Leipzig, Jens Preßler
Begründung
Sofern die Immobilie im Zusammenhang mit der Aufhebung des Kaufvertrags weiterveräußert wird, kommt es für § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG entscheidend darauf an, ob für den Erwerber trotz Vertragsaufhebung die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem rückgängig gemachten Erwerb herzuleitenden Rechtsposition verblieben und der Verkäufer daher nicht aus seinen Bindungen entlassen ist.
Bei Zusammenfassung von Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags und Weiterveräußerung in einem Vertrag kann der Ersterwerber die Aufhebung zum anschließenden Kauf des Grundstücks durch eine von ihm ausgewählte dritte Person nutzen.
§ 16 GrEStG ist dann ausgeschlossen, wenn er seine verbliebene Rechtsposition auch im eigenen Interesse verwertet, etwa wenn sein Einfluss auf den Weiterverkauf durch die ihm verbliebene Rechtsposition erfolgt. Dann sind die Interessen Dritter an der Weiterveräußerung irrelevant.
Ist dem Ersterwerber jedoch das weitere Schicksal des Grundstücks gleichgültig, hindert auch die Nennung eines Ersatzkäufers nicht die Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Relevant ist also in der Praxis vor allem, ob die Nennung des Ersatzkäufers auf Verlangen des Verkäufers oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Ersterwerbers erfolgt.
