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Wird eine Eigentumswohnung zur eigenen Nutzung oder als Kapitalanlage erworben, fällt auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer an. Bisher war es gängige Praxis, dass der Kaufpreis bei entsprechenden Vertragsklauseln zuvor um die anteilig auf die Wohnung entfallende Instandhaltungsrücklage gekürzt wird. Dieser steuerzahlerfreundlichen Gestaltung erteilte der BFH jüngst eine Absage. Zulässig bleibt es jedoch, übernommenes Inventar (z. B. eine Einbauküche) in Abzug zu bringen.

Instandhaltungsrücklage abziehen – neuerdings nicht mehr möglich!

Mit Urteil vom 9.10.1991 (II R 20/89) entschied der BFH noch, dass die gleichzeitig mit einer Eigentumswohnung erworbene anteilige Instandhaltungsrückstellung nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG (a. F.) nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Voraussetzung hierfür war, dass die Kaufpreisfindung unter Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage erfolgte. Sie musste also gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Diesen Grundsatz beherzigte auch das FA und reduzierte in entsprechenden Fällen die Bemessungsgrundlage der Steuer um die Instandhaltungsrücklage (z. B. OFD-NRW, 10.12.13, S 4521-2013/4000-St 257).

Bereits mit Urteil vom 2.3.2016 (II R 27/14) schränkte der BFH dieses Vorgehen ein. Wurde die Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren erworben, war keine Reduzierung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage möglich. Denn die Instandhaltungsrücklage ist im Zwangsversteigerungsverfahren nicht gesonderter Gegenstand der Versteigerung und wird insbesondere in dem zugrunde liegenden Wertgutachten nicht gesondert ausgewiesen.

Nun änderte der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 (II R 49/17) grundlegend die gängige Praxis und schließt eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer durch die Instandhaltungsrücklage vollkommen aus. Begründet wird die Auffassung damit, dass nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grundsätzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen ist. Eine Reduzierung ist lediglich für gesondert erworbene Gegenstände (z. B. Inventar) möglich.

Die Instandhaltungsrücklage ist jedoch Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und bleibt dies auch nach dem Erwerb der Eigentumswohnung. Damit findet anders als beim übernommenen Inventar in Bezug zur Instandhaltungsrücklage kein Rechtsträgerwechsel statt. Bei einer gesonderten Zahlung für die Instandhaltungsrücklage handelt es sich deshalb nicht um Aufwand für die Übertragung einer geldwerten nicht unter den Begriff des Grunderwerbsteuergesetzes fallenden Vermögensposition. Deshalb gehört das Entgelt für die Instandhaltungsrücklage zu denjenigen Leistungen, die nach Maßgabe des BFH-Urteils vom 25.4.2018 (II R 50/15) gewährt werden, um das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung zu erwerben – und damit mit zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Inventar kann noch mindernd geltend gemacht werden

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis bezogen auf das Grundstück und alles, was mit diesem untrennbar verbunden ist (z. B. das Gebäude). Nicht der Besteuerung unterliegt weiterhin das bewegliche Inventar (Zubehör) wie z. B. übernommene Möbel, Lampen, Markisen oder Gartengeräte. Auch eine normale Einbauküche oder Sauna rechnet regelmäßig nicht dazu. Werden diese Gegenstände im Kaufvertrag aufgelistet und wird diesen ein Wert zugeordnet, fällt hierauf keine Grunderwerbsteuer an (z. B. BFH, 3.6.20, II B 54/19).

Praxistipp | Es ist ausreichend, wenn in dem Kaufvertrag lediglich die wertmäßige Summe des Inventars aufgeführt und auf eine Anlage verwiesen wird. Wichtig ist aber, dass in dem Vertrag erkennbare Einzelpreisvereinbarungen für Inventar bzw. Grundstück getroffen wurden. Andernfalls ist eine Gesamtgegenleistung anzunehmen und der gesamte Kaufpreis unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Nachweise für die Wertfindung parat halten

Vorsicht ist geboten bei den angesetzten Werten für das Inventar! Bei Rückfragen des FA ist nachzuweisen, dass das Inventar wirklich dem angesetzten Wert entspricht. Deshalb fordert das FA üblicherweise eine Aufstellung jedes Gegenstands mit Angabe des ursprünglichen Neupreises, dem damaligen Kaufdatum sowie dem im Vertrag beigelegten Wert an. Es kann auch eine Begutachtung der Gegenstände vor Ort erfolgen oder die Vorlage von Bildern verlangt werden. Es sollte also nicht „ins Blaue hinein“ der Wert geschätzt, sondern realistische Gedanken hierüber gemacht werden. Zum einfachen Nachweis gegenüber dem FA empfiehlt es sich insbesondere bei hochwertigen Gegenständen (z. B. Einbauküche), sich die Rechnung des Verkäufers über den ursprünglichen Erwerb geben zu lassen.

Praxistipp | Die Praxis zeigt, dass das FA insbesondere dann misstrauisch wird und weitere Unterlagen und Nachweise anfordert, wenn der Inventaranteil mehr als 15 % des Gesamtkaufpreises beträgt und insgesamt nicht angemessen erscheint.

Übrigens, das geht nicht: Baulichkeiten, welche infolge von Fundamenten, ihres Gewichts oder beispielsweise durch eingerammte Holzpfähle als fest mit dem Grund und Boden verbunden gelten, rechnen zum Grund und Boden. Deshalb kann kein Abzug bei der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage für ein Carport, einen Fahrrad- oder Geräteschuppen, ein Block- oder Gartenhaus erfolgen. Gleichermaßen kann kein Abzug für fest mit dem Gebäude verbundene Gegenstände vorgenommen werden (z. B. Kamin oder Außenrollläden).

Fundstelle
BFH 16.9.20, II R 49/17

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