Erwirbt der Steuerpflichtige eine zur Einkünfteerzielung dienende Immobilie, ist der Gesamtkaufpreis auf das abschreibbare Gebäude und den nicht abschreibbaren Grund und Boden aufzuteilen. Zu der Frage, wie hier im Einzelnen zu verfahren ist, hat das FG Berlin-Brandenburg folgende Grundsätze aufgestellt.
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Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
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Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, es sei denn, es bestehen Anhaltspunkte dafür, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. v. § 42 AO seien gegeben.
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Der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ist dann nicht zu folgen, wenn der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis für den Grund und Boden um mehr als 20 % vom Bodenrichtwert abweicht.
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Kann eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das FG entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei hat das FG die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu beantworten.
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Das FG ist im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. Hiervon kann es nur dann absehen, wenn es ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt. Es ist nicht verpflichtet, die Kaufpreisaufteilung auf der Grundlage der vom Bundesministerium der Finanzen im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ vorzunehmen.
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Ein vom Sachverständigen angewandtes Verfahren, bei dem zunächst ein Verkehrswert für das Gesamtobjekt (Grund und Boden mit Gebäude) im Vergleichswertverfahren ermittelt, dieser sodann im umgekehrten Ertragswertverfahren aufgeteilt und das Aufteilungsverhältnis anschließend auf die tatsächlichen Anschaffungskosten angewendet wird, widerspricht im Grundsatz weder den Vorgaben der §§ 194 ff. BauGB noch der ImmoWertV 2021 und ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn es nicht zu einem erkennbar realitätsgerechten Ergebnis führt. Denn es ist nicht ausgeschlossen, im Einzelfall aufgrund sachverständiger Beurteilung bei einem bebauten Grundstück dem Boden einen geringeren anteiligen Wert zuzuweisen, als das Grundstück im unbebauten Zustand hätte, oder aus anderen Gründen nicht vom Bodenrichtwert auszugehen.
Beachten Sie | Das FG stellte zudem klar, dass, soweit der gezahlte Kaufpreis auf den Erwerb der Instandhaltungsrücklage entfällt, er nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist (so auch H 7.3 „Anschaffungskosten“ EStH 2023).
Praxistipp
Im Januar 2025 hat das BMF auf seiner Internetseite eine aktualisierte Fassung seiner Excel Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht.
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