In für VERMIETER, Steuer-Tipps für ALLE

Vermieter haben beim Werbungskostenabzug für Erhaltungsaufwendungen an der vermieteten Immobilie ein Wahlrecht. Sie können diese Aufwendungen sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehen oder sie entscheiden sich für die Verteilung des Werbungskostenabzugs auf zwei bis fünf Jahre. Doch was gilt steuerlich, wenn der Vermieter, der seinen Erhaltungsaufwand verteilt, vor Ablauf des Verteilungszeitraums verstirbt? Die erfreuliche Antwort auf diese Frage kommt aktuell vom Bundesfinanzhof.

Grundsätze zur steuerlichen Behandlung von Erhaltungsaufwendungen

Normalerweise gilt beim Werbungskostenabzug für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG. Danach sind Werbungskosten in dem Jahr steuerlich zu berücksichtigen, in dem sie abgeflossen sind. Bei Erhaltungsaufwendungen gilt nach § 51 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. r Doppelbuchst. aa EStG in Verbindung mit § 82b EStDV jedoch eine Ausnahme.

Danach kann der Vermieter in Anlage V die Verteilung des Werbungskostenabzugs für Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre beantragen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

* Im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands gehört die Immo­bilie nicht zu einem Betriebsvermögen und
* die vermietete Immobilie dient dem Mieter überwiegend zu Wohn­zwecken.

Wird die vermietete Immobilie während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder wird es nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt, ist der bisher noch nicht berücksichtigte Teil der Werbungskosten in diesem Jahr in voller Höhe steuerlich absetzbar (§ 82b Abs. 2 EStDV).

Praxistipp | Leider enthält § 82b Abs. 2 EStDV keine Aussage dazu, was passiert, wenn der Vermieter während des Verteilungszeitraums verstirbt. In vielen Finanzämtern wird das (bewusste) Fehlen dieses Sachverhalts so interpretiert, dass im Todesjahr die bisher noch nicht geltend gemachten Werbungskosten eben nicht in voller Höhe abgezogen werden dürfen.

Voller Werbungskostenabzug bei verstorbenem Vermieter

Der BFH musste sich aktuell mit der Frage beschäftigen, ob die bisher nicht berücksichtigten Werbungskosten im Todesjahr des verstorbenen Vermieters abziehbar sind oder von den Erben der vermieteten Immobilie als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. In seinem Urteil traf der BFH zu diesen Fragen folgende Aussagen (BFH 10.11.20, IX R 31/19):

* Für die Erben gilt: Die weitere Verteilung des Werbungskostenabzugs nach dem Antrag des verstorbenen Vermieters in der Steuererklärung der Erben nach der sogenannten Fußstapfentheorie ist nicht zulässig (BFH 17.12.07, GrS 2/04).
* Für den verstorbenen Vermieter gilt: Der Tod eines Steuerzahlers ist mit den in § 82b Abs. 2 EStDV genannten Sachverhalten gleichzusetzen. Mit anderen Worten: In der Steuererklärung des Todesjahrs des verstorbenen Vermieters können die im Rahmen der Verteilung nach § 82b EStDV noch nicht berücksichtigten Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden.

Kurioses Ergebnis wegen überholter Einkommensteuerrichtlinien

In dem Urteilsfall mussten sich die Richter des BFH mit einer weiteren Frage auseinandersetzen. Dürfen die nach dem Tod des Vermieters noch nicht berücksichtigten Werbungskosten nach § 82b EStDV beim Erben bzw. bei der Erbengemeinschaft abgezogen werden?

Hintergrund

In dem Urteilsfall versagte der Sachbearbeiter im Finanzamt zwar den Werbungskostenabzug beim verstorbenen Vermieter. Er ließ jedoch die verteilten Erhaltungsaufwendungen, die bis zum Tod steuerlich noch nicht berücksichtigt wurden, bei der Erbengemeinschaft im Rahmen der vom verstorbenen Vermieter gewählten Verteilung als Werbungskosten zum Abzug zu.

Der Sachbearbeiter verwies hier auf Richtlinie 21.1 Abs. 6 Sätze 2 und 3 EStR. Dort heißt es:

„Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen.“

Praxistipp | Die Richter des BFH führten hierzu jedoch aus, dass die Richtlinien überholt bzw. veraltet sind. Denn hier kommt die Rechtsprechung des Großen Senats (17.12.07, GrS 2/04) zur Anwendung. Danach scheidet ein Werbungskostenabzug bei den Erben aus, weil sie die Erhaltungsaufwendungen wirtschaftlich nicht getragen haben.

Fundstelle
BFH 10.11.20, IX R 31/19

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