In der Praxis kommt es häufig zu Kontroversen zwischen dem Finanzamt, Vermietern und Steuerberatern, wenn es um die Frage geht, wie Finanztermingeschäfte (Zinsswaps), die im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie abgeschlossen wurden, steuerlich zu behandeln sind. Hier ein Überblick zu dieser Frage aus Sicht der Finanzverwaltung.
Allgemeines zu Zinsswaps
Ein Zinsswap (= Zinstausch) dient bei finanzierenden Unternehmen der Zinssicherung. Schließt ein Unternehmer bei der Bank ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz ab, besteht ein Zinsänderungsrisiko. In diesem Fall kann er mit einem Dritten einen Vertrag schließen, nachdem der variable Zins in einen festen Zins eingetauscht wird. Bei steigenden Zinsen wird das finanzierende Unternehmen durch den Zinsswap finanziell entlastet. Fallen die Zinsen, muss er einen Ausgleich an den Dritten zahlen.
Steuerlich stellen sich folgende Fragen rund um das Thema Zinsswap, wenn es sich um die Finanzierung vermieteter Immobilien handelt:
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Wie sind die laufenden Zahlungen aus Zinsswap-Geschäften steuerlich zu behandeln?
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Was gilt steuerlich, wenn Ausgleichszahlungen aufgrund vorzeitiger Beendigung des Zinsswaps fällig werden?
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Welche steuerlichen Besonderheiten gelten bei Ausgleichszahlungen im Rahmen der Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps?
Laufende Zahlungen aus Zinsswap-Geschäften
Zur Frage, ob laufende Zahlungen aus Zinsswap-Geschäften zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören, vertritt die Finanzverwaltung folgende Auffassung:
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Ob ein Veranlassungszusammenhang zwischen dem Swapvertrag und den Vermietungseinkünften besteht, ist stets anhand der Kriterien des Einzelfalls zu entscheiden.
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Kann ein Vermieter durchsetzen, dass Zinsaufwendungen aus dem Darlehen für kreditfinanzierte Immobilien als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, folgt daraus, dass auch Erträge bzw. Aufwendungen, die der Absicherung des Zinsänderungsrisikos aus diesem Darlehen dienen, als Einnahmen oder als Werbungskosten zu erfassen sind.
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Für einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Darlehen und Swapvertrag sprechen unter anderem folgende Merkmale: Übereinstimmung der Laufzeiten, Übereinstimmung der Zahlungszeitpunkte und Berücksichtigung von planmäßigen Tilgungsleistungen des Darlehens für die Bezugsgröße des Swapvertrags.
Beachten Sie | Einer internen Verfügung der Finanzverwaltung kann hierzu entnommen werden, dass die genannten Kriterien zum Nachweis des wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen Darlehen und Swapvertrag nicht abschließend sind. Will heißen: Ist das Finanzamt nicht gänzlich vom wirtschaftlichen Zusammenhang überzeugt, können auch andere Nachweise aufgeführt werden (Schriftverkehr, Nachweis, dass die beiden Verträge zeitgleich bzw. in einem zeitlich engen Zusammenhang geschlossen wurden).
| Gut zu wissen |
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Verkauft der Steuerpflichtige seine bisher vermietete Immobilie und das Darlehen wird abgelöst, entfällt der wirtschaftliche Zusammenhang der Zinsswapvereinbarung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Etwaige Zinsausgleichszahlungen sind dann nicht als nachträgliche Werbungskosten nach § 21 EStG abziehbar (siehe dazu FG Münster 20.2.19, 7 K 1746/16 F). Würde das Finanzierungsdarlehen dagegen fortgeführt werden und die Schuldzinsen sind als nachträgliche Werbungskosten abziehbar, gilt der Werbungskostenabzug korrespondierend auch für die Zinsausgleichszahlungen. |
Ausgleichszahlungen aufgrund vorzeitiger Beendigung des Zinsswaps
Fallen Ausgleichszahlungen an, weil der Zinsswap vorzeitig beendet wird, liegen keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung vor (BFH 19.11.24, VIII R 26/21). Damit bestätigten die Richter des BFH die Verwaltungsauffassung (siehe BMF 18.1.16, IV C 1 – S 2252/08/10004 :017; Rz. 176).
Begründung des BFH
Es besteht kein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der geleisteten Ausgleichszahlung und den Vermietungseinkünften. Nicht ausreichend ist, dass der Zinsswap ursprünglich der Absicherung des Risikos steigender Zinsen im Zusammenhang mit der Finanzierung der Anschaffungskosten der vermieteten Immobilie gedient hat. Die Ausgleichszahlung ist allein durch die Beendigung des Zinsswaps veranlasst.
Praxistipp
Die Ausgleichszahlung bei Beendigung des Zinsswaps beruht auf einem veräußerungsähnlichen Geschäft und fällt ausschließlich unter diesen Tatbestand. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG enthält für die Beendigung eines Zinsswaps einen eigenen Veräußerungstatbestand. Danach sind solche Ausgleichszahlungen als negativer Kapitalertrag zu berücksichtigen.
Ausgleichszahlung im Rahmen der Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps
Zahlungen, mit denen in der Folge eines Zins-Währungs-Swaps eingetretene Kursverluste im Rahmen der vereinbarten Endtauschzahlung ausgeglichen werden, soweit sie auf den valutierten Darlehensbetrag und damit den Tilgungsbetrag der abgesicherten Verbindlichkeit entfallen, dürfen nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden (BFH 20.6.23, IX R 15/21).
