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Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie der Bodenwert und Gebäudewert mithilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit etlichen Wohneinheiten, für das das Sachwertverfahren aufgrund der individuellen Besonderheiten nicht in gleicher Weise geeignet ist wie das Ertragswertverfahren, ist zum Zwecke der Aufteilung der Anschaffungskosten im Einzelfall auf das Ertragswertverfahren zurückzugreifen.

Sachverhalt

Streitig war die Aufteilung des Kaufpreises für ein im Streitjahr 2015 erworbenes Mehrfamilienhaus auf Grund und Boden sowie Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Entscheidung

Da im Streitfall für das bebaute Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt wurde, ohne dass die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag vorgenommen hatten, war der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA im Schätzungswege aufzuteilen (§ 162 Abs. 1 AO). Dabei sind zunächst die Verkehrswerte für Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits gesondert zu ermitteln. Sodann sind die Gesamtanschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil.

Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung (vom 15.8.72, BGBl I 72, 1416 bzw. vom 6.6.88, BGBl I 88, 2209) beziehungsweise deren Nachfolgeregelung, die seit dem 1.7.2010 geltende Immobilienwertermittlungsverordnung herangezogen werden. Danach ist der Verkehrswert mithilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln.

Die Auswahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens hat nach dem Zustand des Gebäudes, der Lage am Immobilienmarkt, den Besonderheiten und der Art des Wertermittlungsobjekts, der sonstigen Umstände des Einzelfalls, etwa der zur Verfügung stehenden Daten, sowie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu erfolgen.

Bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Bei diesen Objekten ist nämlich regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend sind. Dies gilt dem Grunde nach auch für Grundstücke, die nicht nur Mietwohnungen aufweisen, sondern zugleich der Vermietung dienende Büro- oder Geschäftsräume umfassen (gemischt genutzte Mietgrundstücke).

Lediglich bei zu Büro- oder anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken (sog. Geschäftsgrundstücke) bejaht die Rechtsprechung eher einen Vorrang des Ertragswertverfahrens.

Eine Bewertung gemischt genutzter Mietgrundstücke anhand des Ertragswertverfahrens ist aber im Einzelfall ausnahmsweise möglich, wenn dieses Verfahren zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet.

Im Streitfall kam das FG zu dem Ergebnis, dass zur Aufteilung des Kaufpreises auf die auf Grund und Boden sowie das Gebäude entfallenden Anteile das Ertragswertverfahren heranzuziehen war. Denn es handelt sich bereits bei der Art des Objektes, nämlich ein Mehrfamilienhaus mit einer Vielzahl von Wohneinheiten sowie einer gewerblich genutzten Einheit, um ein Renditeobjekt, das nach den im Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten üblicherweise unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens bewertet wird.

Fundstelle
FG Hamburg 1.10.19, 1 K 16/18, NZB eingelegt: BFH IX B 99/19

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