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Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

Streitig war, welche Voraussetzungen für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks gelten.

Insbesondere musste der BFH darüber entscheiden, ob der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz der Gesellschaft ausreicht und ob ein niedrigerer Grundstückswerts durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil nachgewiesen werden kann.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige war zusammen mit K zu je 50 % an einer GbR beteiligt.

Im Gesamthandsvermögen der GbR befand sich ein vermietetes Grundstück. Das Grundstück war in der Bilanz der GbR zum 31.12.2010 einschließlich der Betriebsvorrichtungen mit rund 2,8 Mio. EUR aktiviert. Die Bilanzsumme betrug rund 3,4 Mio. EUR. Darüber hinaus waren der Steuerpflichtige und K zu je 50 % am Stammkapital einer GmbH beteiligt.

Ende 2000 verkaufte und übertrug K seine Anteile an der GbR in Höhe von 44 % an den Steuerpflichtigen sowie in Höhe von 6 % an die GmbH. Als Kaufpreis war – entsprechend dem Kapitalkonto des K – ein Betrag von 100 EUR vereinbart. Gleichzeitig verpflichtete sich K, seine Anteile an der GmbH an den Steuerpflichtigen zu verkaufen.

Das FA ging aufgrund dieser Vereinbarung von einer Vereinigung der GbR-Anteile in der Person des Steuerpflichtigen zu Ende 2010 aus. In der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts für das Grundstück der GbR beantragte der Steuerpflichtige, den bilanzierten Buchwert von 2,8 Mio. EUR als nachgewiesenen niedrigeren Wert des Grundstücks anzusetzen. Das FA dagegen ermittelte den Wert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren und stellte ihn mit knapp 3,5 Mio. EUR fest. Das FG wies die Klage ab.

Entscheidung

Der Bilanzansatz allein ist nach Meinung des BFH weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts. Denn dieser liege insbesondere bei Grundstücken regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert.

Der gemeine Wert eines Grundstücks lasse sich ebenfalls nicht dadurch nachweisen, indem beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen der gemeine Wert eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks aus dem Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile abgeleitet werde.

Dies gelte insbesondere dann, wenn das Vermögen der Gesellschaft nicht ausschließlich aus dem zu bewertenden Grundstück bestehe. Rechtlich und tatsächlich seien der Erwerb eines Grundstücks und der Erwerb von Anteilen einer grundbesitzenden Gesellschaft nicht gleichzusetzen. Vor diesem Hintergrund sei der Verkauf des GbR-Anteils in Verbindung mit der Bilanz der GbR nicht geeignet gewesen, einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen.

Erläuterungen

Der Steuerpflichtige kann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken führen.

Ein niedrigerer gemeiner Wert kann auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden (BFH 15.3.17 II R 10/15). Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird der Handel nach den wirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage verstanden, bei dem die Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern in Wahrung ihrer eigenen Interessen handeln (BFH 26.4.06 II R 58/04, BStBl II 06, 793, m. w. N.).

Wie der BFH nunmehr bestätigt hat, kann der Bilanzansatz einen solchen Nachweis nicht ersetzen. Auch die Ableitung aus dem Kaufpreis für den Gesellschaftsanteil, zu dem das Grundstück gehört, reicht regelmäßig nicht aus.

Fundstelle
BFH 25.4.18, II R 47/15

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