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Ein Steuerpflichtiger wird nachhaltig tätig, wenn dieser mehrere (Groß-)Objekte an mehrere Kapitalgesellschaften mit nur einem Verkaufsvorgang veräußert.
Die Tätigkeit wird damit als gewerblicher Grundstückshandel angesehen.
BFH 22.4.15, X R 25/13

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige war an insgesamt zehn vermögensverwaltend tätigen GbRs beteiligt. Diese Gesellschaften hatten in den Jahren 2001 bis 2004 Grundbesitz erworben. Mit notariell beurkundetem Vertrag von 2006 veräußerten insgesamt 46 Personen- und Kapitalgesellschaften – darunter auch die zehn GbR, an denen der Steuerpflichtige beteiligt war – ihren Grundbesitz an insgesamt 23 GmbHs.
Gegenstand des Kaufvertrags waren 55 Immobilien, bei denen es sich überwiegend um Gewerbeobjekte und größere Wohnblöcke handelte. Die Immobilien der zehn GbRs, an denen der Steuerpflichtige beteiligt war, wurden von insgesamt acht verschiedenen GmbHs erworben.
Die Vertragsparteien erklärten, dass mit der notariellen Urkunde für jeden einzelnen Kaufgegenstand ein eigenständiger Kaufvertrag abgeschlossen werde und die einzelnen Kaufverträge in ihrem Bestand und ihrer Durchführung rechtlich voneinander unabhängig seien.
Neben der Urkunde mit den Kaufverträgen errichteten die Vertragsparteien drei weitere notarielle Urkunden, und zwar eine Urkunde mit der Beschreibung der jeweiligen Kaufgegenstände, Kaufpreise und objektspezifischen Besonderheiten, eine Urkunde mit Informationen zu den Mietverhältnissen, die bei den einzelnen Objekten bestanden, und eine weitere Urkunde mit Angaben zum Grundbuch- und Baugenehmigungsstand sowie mit Gutachten.
Im Anschluss an eine Außenprüfung qualifizierte das FA die von den zehn GbR erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf der Ebene des Steuerpflichtigen in Einkünfte aus Gewerbebetrieb um und erließ entsprechende Gewerbesteuermessbescheide.
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren gab das FG der Klage mit der Begründung statt, die Tätigkeit sei mangels Nachhaltigkeit nicht als gewerblich anzusehen, da alle Objekte in einer einzigen Urkunde an einen einzigen Erwerber veräußert worden seien.

Entscheidung

Dies sah der BFH jedoch anders. Der BFH entschied, dass ein Steuerpflichtiger auch dann nachhaltig tätig wird, wenn zehn Personengesellschaften, an denen er beteiligt ist, in einer notariellen Urkunde insgesamt zehn Grundstücke innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Erwerb an acht verschiedene Erwerber-Kapitalgesellschaften veräußern.
Dies ist selbst dann der Fall, wenn diese Kapitalgesellschaften jeweils dieselbe Muttergesellschaft haben.
Die zehn GbRs, an denen der Steuerpflichtige beteiligt war, hatten ihren Grundbesitz nicht etwa an einen einzigen Erwerber veräußert, sondern an acht verschiedene Kapitalgesellschaften und damit die für die Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels maßgebende sog. Drei-Objekt-Grenze überschritten.
Jedes Verkaufsgeschäft enthielt eine sachliche (Verkaufsgegenstand) und eine personelle Komponente (Käufer). Die Nachhaltigkeit ist sicher zu bejahen, wenn beide Komponenten mehrfach berührt werden, d.h., verschiedene Gegenstände an unterschiedliche Käufer verkauft werden. Dies war im Streitfall gegeben.

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