In für VERMIETER, Steuer-Tipps für ALLE

Schafft ein Steuerpflichtiger eine zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung an, stellt sich die Frage nach der Höhe der AfA-­Bemessungsgrundlage für den Gebäudeteil, insbesondere in den Fällen, in denen ein Gesamtkaufpreis gezahlt wird. Dies erfordert eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude. In diesem Zusammenhang kommt der Wahl der Wertermittlungsmethode entscheidende Bedeutung zu. Für den Steuerpflichtigen ist das Ertragswertverfahren in der Regel günstiger. Das FG Hamburg hält dagegen – so wie auch die Finanzverwaltung – eine Anwendung des sogenannten Sachwertverfahrens für geboten.

Sachverhalt und Entscheidung

Im Streitfall war für das bebaute Grundstück (eine als Ferienwohnung genutzte Eigentumswohnung) ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ohne dass die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag vorgenommen hatten. Aus Sicht der Steuerpflichtigen sollte als Verfahren der Wertermittlung das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Dem widersprach das Finanzamt ebenso wie das Finanzgericht. Beide sehen in diesem Fall das Sachwertverfahren als vorrangig an.

Beachten Sie | Der BFH hat auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Steuerpflichtigen die Revision zugelassen und kann die sehr praxisrelevante Frage der richtigen Wertermittlungsmethode nun höchstrichterlich klären.

Zu der Problematik hat der BFH erst kürzlich der Anwendung der sog. Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung eine Absage erteilt. Diese gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.

Das macht Hoffnung, dass der BFH möglicherweise auch im Besprechungsfall das Ertragswertverfahren für anwendbar hält. Daher sind bis zur Entscheidung durch den BFH in Streitfällen Einspruch und ggf. Klage geboten.

Fundstelle
FG Hamburg 30.9.20, 3 K 233/18

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