In für VERMIETER, Steuer-Tipps für ALLE

Verkauft ein Mandant eine vermietete Ferienwohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts zu versteuern. Was ist aber, wenn die Ferienwohnung mit teurem Mobiliar ausgestattet war? Der Gewinn für das Mobiliar ist nach einem aktuellen Urteil beim privaten Veräußerungsgeschäft tabu. |

Praxistipp | Wichtig sind die Nachweise, welcher Kaufpreis auf das mitverkaufte Mobiliar ­entfällt.

Grundsätze zum privaten Veräußerungsgeschäft

Beim Verkauf einer Immobilie liegt ein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Bei privaten Gegenständen gilt eine einjährige „Spekulationsfrist“. Das bedeutet: Werden private Gegenstände gekauft und innerhalb eines Jahres mit Gewinn verkauft, ist dieser Gewinn zu versteuern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 EStG).

Ausnahme: Werden Gegenstände des täglichen Verbrauchs verkauft, greifen die Regelungen zur Gewinnbesteuerung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nicht (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 EStG). Liegen keine Gegenstände des täglichen Gebrauchs vor, verlängert sich die An- und Verkaufsfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 4 EStG von einem Jahr auf zehn Jahre, wenn aus den privaten Gegenständen im Rahmen einer Einkunftsquelle zumindest für ein Jahr Einkünfte wie z. B. Vermietungseinkünfte erzielt wurden.

Worum ging es in dem Urteilsfall?

In dem Urteilsfall kaufte ein Steuerzahler im Jahr 2013 eine Ferienwohnung, die er vermietete. Diese Ferienwohnung stattete er mit hochwertigen Möbeln mit Anschaffungskosten von 29.000 EUR aus. Im Jahr 2016 verkaufte er die Ferienwohnung mit Gewinn.

Folge: Das Finanzamt besteuerte den gesamten Verkaufsgewinn, weil der Verkauf der Ferienwohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums nach dem Kauf dieser Immobilie erfolgte. Doch dagegen wehrte sich der Steuerzahler.

Begründung: Der auf das mitverkaufte Mobiliar entfallene Gewinn kann nicht der Besteuerung i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unterliegen, weil es sich nicht um eine Immobilie handelt. Das Finanzamt hielt dagegen, dass es sich bei dem Mobiliar nicht um Gegenstände des täglichen Verbrauchs handelte und das Mobiliar an die Feriengäste vermietet wurde. Dadurch, dass Einkünfte aus der Vermietung der Möbel erzielt wurden, verlängert sich die „Spekulationsfrist“ für die Möbel vom Ein-Jahreszeitraum auf einen Zehn-Jahreszeitraum, so die Auffassung des Finanzamts.

Finanzgericht Münster urteilt steuerzahlerfreundlich

Nach erfolglosem Einspruchsverfahren landete der Streitfall beim Finanzgericht Münster. Die Münsteraner Richter stellten sich auf die Seite des Steuerzahlers. Die Möbel der Ferienwohnung sind als Gegenstände des täglichen Verbrauchs einzustufen. Das führt dazu, dass Gewinne aus dem Mitverkauf der Möbel nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 EStG von der Besteuerung ausgenommen sind.

Verhaltensknigge in der Praxis

Soll eine möblierte Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist nach dem Kauf veräußert werden, empfiehlt sich zum möglichst steuersparenden Verkauf folgende Vorgehensweise:

* Die Verkaufspreise für die Immobilie und für das Mobiliar sollten im Notarvertrag zum Immobilienverkauf getrennt voneinander ausgewiesen sein.

* Die Kaufpreisaufteilung sollte wirtschaftlich begründet sein. Bei einer unangemessenen Kaufpreisaufteilung mit einem offensichtlich zu hohen Kaufpreisanteil für das Mobiliar könnte das Finanzamt eine Gefälligkeitsvereinbarung unterstellen und die Kaufpreisaufteilung schätzen.

Fundstelle
FG Münster 3.8.20, 5 K 2493/18 E, rkr.

Kontakt

Nicht lesbar? Text ändern. captcha txt