Das BMF hat die steuerlichen Grundsätze zur Steuerermäßigung im Rahmen einer energetischen Sanierung nach § 35c EStG, die im bisherigen BMF-Schreiben vom 14.1.21 enthalten waren, in einem neuen BMF-Schreiben ergänzt. Nachfolgend erhalten Sie die wichtigsten Ergänzungen im Überblick für die Beratungspraxis.
Steuerermäßigung auch bei Wohnflächenerweiterung
Erstmals wird klargestellt, dass auch bei Erweiterung der Wohnfläche im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung die im Rahmen der Erweiterung durchgeführten energetischen Maßnahmen nach § 35c EStG steuerlich gefördert werden (BMF 21.8.25, Rn. 3). Das kann bei Erweiterungen im Rahmen einer Gaube, bei einer Dachgeschossaufstockung oder bei einem Anbau der Fall sein.
Jahreshöchstbeträge sind objektbezogen und nicht maßnahmenbezogen
Wichtig zu wissen: Die maximale Steueranrechnung von jeweils 14.000 EUR in den ersten beiden Jahren und von 12.000 EUR im dritten Jahr ist objektbezogen und nicht maßnahmenbezogen (BMF 21.8.25, Rn. 31).
| Beispiel |
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Im Jahr 2020 zahlt A für energetische Maßnahmen 200.000 EUR und im Jahr 2021 nochmals 20.000 EUR. Nimmt A für die Maßnahmen des Jahres 2020 die Steuerermäßigung des § 35c EStG in Anspruch, erhält er für die Jahre 2020, 2021 und 2022 die Jahreshöchstbeträge der Steuerermäßigung von 14.000 EUR, 14.000 EUR und 12.000 EUR. Eine Berücksichtigung der Maßnahmen des Jahres 2021 in den Jahren 2021 (14.000 EUR + 1.400 EUR = 15.400 EUR) und 2022 (12.000 EUR + 1.400 EUR = 13.400 EUR) scheidet aufgrund des Erreichens der Jahreshöchstbeträge durch die Maßnahmen des Jahres 2020 aus. |
Beachten Sie | Wurden die Anrechnungshöchstbeträge für ein Eigenheim bereits ausgeschöpft, sollte die nächste energetische Sanierungsmaßnahme zeitlich so beauftragt werden, dass die Fertigstellung erst nach Ablauf der drei Förderjahre erfolgt. Nur so lässt es sich vermeiden, Anrechnungsbeträge steuerlich zu verschenken.
Steuernachteile bei Auszug des Ehegatten
Trennen sich Eheleute oder Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, einer der beiden zieht aus und der im Eigenheim verbleibende kauft dem anderen Ex-Partner seinen Eigentumsanteil ab, gilt in Bezug auf § 35c EStG Folgendes (BMF 21.8.25, Rn. 36):
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Der Ex-Ehegatte, der den Grundstücksanteil dazukauft, kann steuerlich nur die auf seinen ursprünglichen Miteigentumsanteil entfallenden Steuerermäßigungen innerhalb des dreijährigen Abzugszeitraums in Anspruch nehmen. Er muss die Immobilie natürlich nach wie vor zu eigenen Wohnzwecken nutzen.
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Für die hinzugekauften Immobilienanteile scheidet die Steuerabrechnung leider aus.
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Der Ex-Ehegatte, der seinen Immobilienanteil veräußert, darf die Steueranrechnung letztmals in dem Steuerjahr geltend machen, in dem er die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aufgibt.
| Beispiel | ||
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Ein Ehepaar trennte sich 2024. Beide waren jeweils zu 50 % Eigentümer ihres Eigenheims. In den Jahren 2023 bis 2025 wurden aufgrund einer energetischen Sanierung nach § 35c EStG folgende Anrechnungsbeträge ermittelt: 2023: 14.000 EUR, 2024: 14.000 EUR und 2025: 12.000 EUR. Im Januar 2024 zog der Ehemann aus und die Ehefrau kaufte ihm seinen 50 %-Anteil am Eigenheim ab. Das hat steuerlich folgende Konsequenzen auf die Steueranrechnungsbeträge 2025: |
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Ehefrau |
Ehemann |
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| Rechnerisch ermittelt 2024 |
7.000 EUR |
7.000 EUR |
| Tatsächliche Steueranrechnung 2024 |
7.000 EUR |
7.000 EUR |
| Rechnerisch ermittelt 2025 |
6.000 EUR |
6.000 EUR |
| Tatsächliche Steueranrechnung 2025 |
6.000 EUR |
0 EUR |
Rechnung und Zahlung müssen nachgewiesen werden
Damit es eine Förderung nach § 35c EStG gibt, müssen dem Finanzamt die Bescheinigung des Fachunternehmens für die energetischen Sanierungsmaßnahmen sowie die Rechnung des ausführenden Unternehmens vorgelegt und die Zahlung nachgewiesen werden (BMF 21.8.25, Rn. 75).
Beachten Sie | Der Abschluss der energetischen Maßnahme i. S. d. § 35c EStG liegt nicht bereits mit der Fertigstellung, sondern erst mit der vollständigen Zahlung des Rechnungsbetrags vor (BFH 13.8.24, IX R 31/23, BMF 21.8.25, Rn. 75).
Daraus lässt sich ableiten, dass Eigenleistungen des Eigenheimbesitzers nicht zu einer Steueranrechnung nach § 35c EStG führen können. Doch lässt der Eigenheimbesitzer die energetischen Sanierungsmaßnahmen von seinem eigenen Fachunternehmen ausführen und es liegen ordnungsgemäße Rechnungen vor, sind diese in die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der steuerlichen Forderung sehr wohl einzubeziehen (BMF 21.8.25, Rn. 49).
Praxistipp
Wurde jedoch vom Eigenheimbesitzer selbst Material gekauft, das im Rahmen der energetischen Sanierungsmaßnahme verbaut wurde, kommt für die Kosten für das Material eine Steueranrechnung nach § 35c EStG in Betracht. Voraussetzung: Das ausführende Fachunternehmen bescheinigt die vom Eigenheimbesitzer selbst getragenen Materialkosten (BMF, Schreiben v. 21.8.25, Rz. 64).
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