Ehegatten-Mietverhältnis – Unbeachtliches Scheingeschäft, ­Fremdunüblichkeit oder Liebhaberei?
 In für UNTERNEHMER, für VERMIETER, Steuer-Tipps für ALLE

Vermietet der Ehegatte dem anderen Ehegatten für seine selbstständige Tätigkeit Büroräume, überprüfen Sachbearbeiter und Prüfer des FA solche Mietverhältnisse sehr kritisch. Der latente Verdacht: Das Mietverhältnis besteht nur auf dem Papier, um Steuern zu sparen. Der BFH hat nun klargestellt, was das FA unterstellen darf und vor allem, was nicht.

Darum ging es in dem Streitfall beim BFH

In dem Streitfall beim BFH betrieb der Ehemann eine Rechtsanwaltskanzlei. Die Kanzleiräume mietete er von seiner Ehefrau an. Stutzig machte das FA, dass der Ehemann die Miete von seinem betrieblichen Konto auf ein Konto der Ehefrau überwies, wobei von dem Konto der Ehefrau regelmäßig Geldbeträge auf ein gemeinsames Familienkonto überwiesen wurden. Von diesem Familienkonto tätigte der Ehemann auch Einlagen auf sein betriebliches Konto, von dem er wiederum die Miete zahlte.

In ihrer Einkommensteuererklärung wurden bei der Ehefrau positive Mieteinkünfte erklärt und aus der selbstständigen Tätigkeit als Rechtsanwalt u. a. wegen der Mietzahlungen dauerhaft Verluste.

Mietverhältnis ist Scheingeschäft und obendrein fremdunüblich

Das FA stufte das Mietverhältnis als steuerlich unbeachtliches Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 Satz 1 AO ein und argumentierte zudem mit der steuerschädlichen Fremdunüblichkeit. Das FG folgte dieser Auffassung, was in der finanzgerichtlichen Vorinstanz zu folgendem Ergebnis führte:

  • Betriebsausgaben: Im Rahmen der Gewinnermittlung aus der Tätigkeit als Rechtsanwalt wurde der Abzug der Betriebsausgaben für die Mietzahlungen an die Ehefrau versagt.

  • Vermietungseinkünfte: Die positiven Mieteinkünfte der Ehefrau wurden steuerlich nicht mehr erfasst.

BFH sieht weder Scheingeschäft noch Fremdunüblichkeit

Der BFH kippte das Urteil des FG jedoch und wies den Fall zu weiteren Ermittlungen an das FG zurück. Zur Begründung führte das Gericht Folgendes aus:

  • Kein Scheingeschäft: Dass die Mieten durch Einlagen vom Familienkonto auf das betriebliche Konto erfolgten und die Geldbeträge auf dem Familienkonto wiederum aus den Mietzahlungen an die Ehefrau stammten, wurde mit dem nachweislich erfolgten Umsatzrückgang der Rechtsanwaltskanzlei wegen Ausscheidens eines zweiten Rechtsanwalts begründet und mit der Tatsache, dass die Rechtsanwaltskanzlei nur so fortbestehen konnte. Bei Rückzahlung der gezahlten Miete durch den Vermieter an den Mieter müssen die Umstände offenkundig darauf schließen lassen, dass mit der Rückzahlung ein gemeinsam gefasster Gesamtplan verwirklicht wird. Diese Umstände wurden vom FG nicht vorgetragen.

  • Keine Fremdunüblichkeit: FA und FG haben zur Absicherung ihrer Rechtsfolge, nämlich die vollständige steuerliche Ignorierung des Ehegatten-Mietverhältnisses, auch vorgebracht, dass das Mietverhältnis per se fremdüblich sei. Anhaltspunkte dafür lieferten sie nicht. Sie wiesen lediglich darauf, dass es fremdunüblich ist, dass die Mietzahlungen nur durch Weiterleitung der Mieteinnahmen finanziert werden könnten. Ein zu schwaches Argument, um die Fremdüblichkeit des Ehegatten-Mitverhältnisses zu begründen, so die BFH-Richter.

Verhaltensknigge und mögliche Liebhaberei

Sollten Sachbearbeiter oder Prüfer der FÄ in vergleichbaren Fällen, versuchen, ein Vertragsverhältnis zwischen Ehegatten als Scheingeschäft zu versagen, empfiehlt sich mit Hinweis auf die neue BFH-Rechtsprechung gegen nachteilige Steuerbescheide ein Einspruch. Neben dem Hinweis auf das BFH-Urteil vom 22.7.25 empfiehlt es sich zudem, ausführlich darzulegen, warum diese – zugegebenermaßen eher ungewöhnliche – Vorgehensweise gewählt wurde. Liegen einleuchtende Argumente vor, müssen schon besondere Mängel vorliegen, damit das FA das jeweilige Vertragsverhältnis zwischen Ehegatten doch noch versagen kann.

Weiteres Steuerrisiko: Der BFH hat den Fall in seinem Urteil vom 22.7.25 ans FG zurückgewiesen. Zwischen den Zeilen der Urteilsbegründung lässt sich entnehmen, dass neben dem Nachweis des Scheingeschäfts und der Fremdüblichkeit ein weiteres Steuerrisiko droht. Dabei dürfte es um die Frage der fehlenden Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei) beim Ehemann gehen, der aus seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt u. a. wegen der Mietzahlungen über viele Jahre hinweg nur steuerliche Verluste erzielte.

Praxistipp

In vergleichbaren Fällen lässt sich die vom FA unterstellte fehlende Gewinnerzielungsabsicht nur dann wegdiskutieren, wenn nachweislich Schritte unternommen wurden, um die Verlustsituation künftig abzuwenden (Suche nach neuem Partner, Suche nach neuem Personal, oder Suche nach neuen, günstigeren Kanzleiräumen etc.).

fundstelle