Zeigt sich aufgrund vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein Objekt kein Markt besteht, muss der Steuerpflichtige versuchen, einen besser vermietbaren Zustand zu erreichen, etwa durch Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen.
BFH 25.6.09, IX R 54/08
BFH 12.5.09, IX R 18/08
BFH/NV 09, 1627; 15.1.08, IX R 45/07, BStBl II 08, 572
Bleibt der Hausbesitzer hingegen untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht das nach Ansicht des BFH gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten bzw. für die Aufgabe einer zuvor bestandenen Einkünfteerzielungsabsicht.
Im Streitfall ging es um ein Wohn- und Geschäftsgrundstück, auf dem 1976 ein dreigeschossiges Gebäude errichtet wurde. Im Erdgeschoss, Keller und ersten Obergeschoss waren ein Ladengeschäft, Lager- und Personalräume gewerblich vermietet. Demgegenüber standen seit der Fertigstellung einige Räume leer. Die auf die leer stehenden Räumlichkeiten entfallenden Aufwendungen erkannte der BFH bei der Einkommensteuerveranlagung 2003 nicht als Werbungskosten an, da keine ernsthafte Vermietungsabsicht bestand.
Aufwendungen können nur dann vorab entstandene Werbungskosten sein, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen und der Einkunftsart besteht. Bei einer leer stehenden Wohnung liegt ein derartiger Zusammenhang aber nur vor, wenn sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, Einkünfte zu erzielen. Dies ist durch nachhaltige Vermietungsbemühungen zu belegen. Stehen Räume längere Zeit leer, müssen die hierfür vorliegenden Ursachen beseitigt werden. Nicht ausreichend ist, wenn der beauftragte Makler lediglich vereinzelt Interessenten vermittelt. Dies allein belegt nämlich noch nicht einen lediglich strukturell bedingten Leerstand.
Aufgrund des geringen Interesses ist es vielmehr geboten, entweder die Nutzungsmöglichkeit auszuweiten oder durch entsprechende bauliche Maßnahmen für eine größere Nachfrage zu sorgen. Sofern der Leerstand nahezu tatenlos hingenommen wird, sind die hiermit zusammenhängenden Aufwendungen der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen. Wegen der eindeutigen Sachlage musste der BFH nicht entscheiden, ob und wie lange die Vermietungsabsicht fortbestehen kann, wenn das Objekt aufgrund eines strukturellen Überangebots von Immobilien wegen ungünstiger örtlicher Entwicklungen nicht vermietbar ist.
Steuertipp
Unter Berücksichtigung einer vergleichbaren Entscheidung aus Mai 2009 verdeutlicht das Urteil, dass bei leer stehenden Objekten die bloße Beauftragung eines Maklers oder die Suche nach Mietern nicht zum Nachweis einer Einkünfteerzielungsabsicht ausreicht. Vielmehr müssen frühzeitig Modernisierungsmaßnahmen ergriffen werden, um einen größeren Mietermarkt zu erschließen.
Um Risiken aus dem Weg zu gehen, sollten die konkreten Aktivitäten frühzeitig in Angriff genommen und sämtliche Bemühungen zur Vermietung der Objekte dokumentiert werden. Der BFH hat sich nämlich nicht zu dem Zeitpunkt geäußert, ab wann solche Umbaumaßnahmen spätestens zu ergreifen sind.
