Bei Beantragung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG im Rahmen einer abgeschlossenen energetischen Sanierung sollten die steuerlichen Besonderheiten bei mehreren Miteigentümern beachtet werden. Der folgende Fragen-Antworten-Katalog greift die häufigsten Fallkonstellationen aus der Praxis auf.
FRAGE: Welche Besonderheiten gelten bei der energetischen Sanierung, wenn an dem begünstigten Objekt mehrere Personen beteiligt sind und welche gesetzlichen Fundstellen greifen hier?
ANTWORT: Steht das Eigentum an einem begünstigten Objekt mehreren Personen zu (= Miteigentum), kann der Höchstbetrag der Steuerermäßigung nach § 35c EStG i. H. v. 40.000 EUR insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. (Hinweis: Eine energetische Sanierung an selbstgenutztem Wohneigentum kann der Steuerpflichtige nach § 35c EStG mit bis zu 40.000 EUR von der Steuer absetzen)
Diese strenge Vorgabe kann § 35c Abs. 6 EStG entnommen werden. Die auf die energetische Maßnahme entfallenden Aufwendungen und der Ermäßigungshöchstbetrag sind den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zuzurechnen (siehe dazu das BMF-Schreiben vom 21.8.25, IV C 1 – S 2296-c/00004/018/050, Rn. 33).
FRAGE: An einem Reihenhaus, in dem ich mit meiner Familie lebe, sind mein Vater und ich zu jeweils 50 % Miteigentümer. Mein Vater lebt aber nicht in diesem Reihenhaus. Für die energetische Sanierung sind Aufwendungen von 120.000 EUR angefallen. Profitiere ich von einer Steueranrechnung von 24.000 EUR? (Hinweis: Die absetzbare Summe beträgt 20 % von maximal 200.000 EUR Gesamtkosten (Material und Lohn))
ANTWORT: Nein. Denn wird das begünstigte Reihenhaus nicht von allen Miteigentümern zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nur die Aufwendungen zu berücksichtigen, die auf den Miteigentümer entfallen, der das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzt (BMF 21.8.25, Rn. 34).
| Ermittlung der Steuerermäßigung zur Fragestellung | |
| Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahme gesamt |
120.000 EUR |
| Anzahl Miteigentümer mit Miteigentumsanteil (Tochter 50 %, Vater 50 %) | |
| Anzahl der Miteigentümer, die das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzen (1, Tochter 50 %) |
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| Zu berücksichtigende Aufwendungen |
60.000 EUR |
| Höchstbetrag für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG (60.000 EUR × 20 %) |
12.000 EUR |
FRAGE: Mein Ex-Ehegatte und ich haben 2025 unser Eigenheim (Eigentumsanteile: 50 : 50) energetisch sanieren lassen. Die Sanierungskosten betrugen 170.000 EUR. 2026 haben wir uns getrennt und mein Mann ist ausgezogen. Hat die Trennung Auswirkung auf die Steuerermäßigung nach § 35c EStG?
ANTWORT: Ja. Es gibt zwei Besonderheiten zu beachten. Besonderheit 1: Da Ihr Ehemann die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, steht ihm die Steuerermäßigung anteilig nur noch für die Jahre 2025 und 2026 (also auch im Jahr des Auszugs) zu. Im Jahr 2027 hat er keinen Anspruch mehr auf seinen Anteil an der Steuerermäßigung. Besonderheit 2: Auch wenn die Bezahlung der energetischen Sanierung 2025 aus der gemeinsamen Haushaltskasse erfolgte, geht der Ermäßigungsantrag des Ex-Ehemanns für 2027 nicht auf die noch im Haus lebende Ex-Ehefrau über. Der Ermäßigungsantrag 2027 für den Ehemann verpufft steuerlich ungenutzt (BMF 21.8.25, Rn. 36).
FRAGE: Ich bewohne mit meinem Bruder ein Mehrfamilienhaus. Jeder von uns nutzt eine Wohnung. Das Problem: Die Wohnungen sind rechtlich nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz getrennt. Gibt es nun den Anrechnungshöchstbetrag nach § 35c EStG insgesamt nur einmal oder profitiert jeder von uns für seine getrennt genutzte Wohnung vom Anrechnungshöchstbetrag?
ANTWORT: Gute Nachricht. Selbst, wenn die beiden Wohnungen rechtlich nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz getrennt sind, steht jedem Miteigentümer für die von ihm getrennt genutzte Wohnung der Höchstbetrag der Steuerermäßigung nach § 35c EStG eigenständig zu (BMF 21.8.25, Rn. 35).
FRAGE: Muss bei mehreren Miteigentümern am nach § 35c EStG begünstigten Objekt zwingend eine gesonderte und einheitliche Feststellung beim FA eingereicht werden?
ANTWORT: Sind mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines nach § 35c EStG begünstigten Objekts, „kann“ ein gesondertes und einheitliches Feststellungsverfahren durchzuführen sein. Bei der Entscheidung, ob auf eine gesonderte und einheitliche Feststellung verzichtet werden kann, gelten die Grundsätze zu § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO i. V. m. § 35c Abs. 6 S. 2 EStG (siehe dazu AEAO zu § 180 AO).
Da in der Anlage „Energetische Maßnahmen“ zur Einkommensteuererklärung die Aufwendungen sowie die Miteigentumsanteile anzugeben sind, kann in Fällen des § 35c EStG regelmäßig auf ein Feststellungsverfahren verzichtet werden.
FRAGE: Muss ich selbst aktiv werden und eine gesonderte und einheitliche Feststellung zu § 35c EStG ans FA übermitteln oder muss mich das FA explizit dazu auffordern?
ANTWORT: Ob ein Feststellungsverfahren nach § 35c Abs. 6 S. 2 EStG erfolgt, obliegt dem FA nach pflichtgemäßem Ermessen. Es macht also Sinn, zunächst nur die Anlage „Energetische Maßnahmen“ zur Einkommensteuererklärung einzureichen, Angaben zum Miteigentumsanteil zu machen und abzuwarten, ob das FA zur Abgabe einer gesonderten und einheitlichen Feststellung auffordert.
Verzichtet das FA auf eine gesonderte und einheitliche Feststellung, wird durch Kontrollmitteilungen sichergestellt, dass der Höchstbetrag nach § 35c EStG für ein einziges begünstigtes Objekt insgesamt nur einmal gewährt wird. Kontrollmitteilung bedeutet, dass sich die Finanzämter, bei denen die Miteigentümer steuerlich erfasst sind, gegenseitig über die eingereichte Anlage „energetische Sanierung“ informieren.
FRAGE: Wann kann davon ausgegangen werden, dass das FA bei mehreren Miteigentümern an einem nach § 35c EStG begünstigten Objekt auf ein Feststellungsverfahren verzichtet?
ANTWORT: Nach den Grundsätzen zu § 180 AO ist von der Durchführung eines Feststellungsverfahrens immer dann abzusehen, wenn es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt (§ 180 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 AO). Ein Fall von geringer Bedeutung ist immer dann anzunehmen, wenn:
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Die Einkünfte bzw. die nach § 35c EStG zugrunde liegenden Aufwendungen leicht zu ermitteln und nach einem einfachen Schlüssel auf die Beteiligten zu verteilen sind,
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die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen bei den Beteiligten gering oder nahezu ausgeschlossen sind oder
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Ehegatten zusammenveranlagt werden (siehe auch AEAO zu § 180, Tz. 4)
FRAGE: Was passiert, wenn ich freiwillig eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung zu § 35c EStG beim FA einreiche und dieses von einem Fall von geringer Bedeutung ausgeht?
ANTWORT: In diesem Fall wird das zuständige FA durch Bescheid feststellen, dass eine Feststellung nicht durchzuführen ist (§ 180 Abs. 3 S. 2 AO). Um hier Honorarstreitigkeiten mit dem Mandanten zu vermeiden, sollte besser darauf gewartet werden, bis das FA explizit zur Abgabe einer Feststellungserklärung auffordert. Im Regelfall wird das FA in Fällen des § 35c EStG auf ein Feststellungsverfahren verzichten.
