Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Sachverhalt
Streitig war die Aufteilung von Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude bei einem denkmalgeschützten Objekt.
Der Steuerpflichtige erwarb im Jahre 2003 ein mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebautes Grundstück. Die Anschaffungskosten betrugen rund 84.000 EUR.
Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung ermittelte der Steuerpflichtige die Absetzungen für Abnutzung auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten. Eine Aufteilung auf den Grund und Boden erfolgte nicht. Zur Begründung führte er aus, wegen des Denkmalschutzes sei von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Ein Bodenwert sei in Zukunft nicht erzielbar.
Demgegenüber zog das FA zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von den Anschaffungskosten einen Anteil für den Grund und Boden i. H. v. 59 % der gesamten Anschaffungskosten ab. Für das Gebäude setzte das FA einen Abschreibungssatz von 2,5 % fest. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg.
Entscheidung
Der BFH hat die Revision zurückgewiesen, soweit der Steuerpflichtige eine andere Aufteilung des Kaufpreises begehrte, dem Steuerpflichtigen aber eine AfA von 3,3 % anstelle des gesetzlichen Prozentsatzes von 2,5 % gewährt. Denn aufgrund der vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten Restnutzungsdauer von 30 Jahren war der AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 3,3 % zu berücksichtigen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils konnte im Streitfall die ImmoWertV 2021 herangezogen werden. Diese enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl ist zu begründen.
Streitig war allein, ob das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) oder das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV 2021) der Wertermittlung für die schätzweise Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude zugrunde zu legen ist.
Der BFH bestätigte, dass das FG ohne Rechtsfehler die Kaufpreisaufteilung des gerichtlich bestellten Sachverständigen nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) herangezogen hatte. Das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen berücksichtigt auch die Denkmaleigenschaft des streitigen Immobilienobjekts. Der Sachverständige hat sich mit der Frage beschäftigt, ob mit Blick auf die Denkmaleigenschaft eine „ewige Restnutzungsdauer“ oder eine endliche Restnutzungsdauer anzusetzen ist. Unter Einbeziehung von Alter und Zustand des Gebäudes sowie der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist er zum Ergebnis einer zeitlich begrenzten Nutzungsdauer von 30 Jahren gekommen.
Auch die unter Heranziehung der Vorschriften der ImmoWertV 2021 erfolgte Ermittlung des Bodenwerts seitens des gerichtlich bestellten Sachverständigen hatte das FG ohne Rechtsfehler zugrunde gelegt. Mit einer möglichen Auswirkung des Denkmalschutzes auf den Wert von Grund und Boden („Bodenwertdämpfung“) hat sich der Sachverständige ebenfalls beschäftigt. Einen wertmindernden Einfluss hat er – unter Befassung mit den dazu in Sachverständigenkreisen vertretenen unterschiedlichen Ansichten einschließlich einer umfangreichen Auswertung von Fachliteratur – aus sachverständiger Sicht verneint.
Zu dem in § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV 2021 vorgesehenen Vorbehalt einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021 maßgeblichen Nutzung hat der Gutachter ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser oder höher ausnutzbar wäre. Das Grundstück ist nach seinen Erläuterungen durch die vorhandene Bebauung voll ausgenutzt. Daher ließe sich durch eine andere Bebauung kein höherer Ertrag erwirtschaften. Der durch den Denkmalschutz verursachte Erhaltungszwang für das bestehende Gebäude wirkt sich deshalb weder günstig noch ungünstig auf die bauliche Ausnutzbarkeit und damit den Wert des Grund und Bodens aus.
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