Bei (Grundstücks-)Unternehmen, die die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung erfüllen, soll eine Belastung mit Gewerbesteuer in vollem Umfang vermieden werden, soweit die Erträge aus der Nutzung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes stammen. Die erweiterte Kürzung wird auf Antrag an Stelle der Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG um den Teil des Gewerbeertrags gewährt, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt.
Voraussetzung hierfür ist, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet oder daneben Wohnungsbauten betreut oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichtet und veräußert oder Einnahmen aus dem Betrieb von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder oder Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen zu dem Mieter des Grundbesitzes erzielt, soweit bestimmte Grenzen nicht überschritten werden.
Unternehmen, die daneben andere Tätigkeiten ausüben, erfüllen nicht die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung. Überlässt ein vermögensverwaltendes Wohnungsunternehmen Dachflächen an eine konzerninterne Dienstleistungsgesellschaft zur Errichtung/Betreibung von PV‑Anlagen und hat dieser Bereich im Betriebsunternehmen nur untergeordnete Bedeutung, ist fraglich, ob eine sachliche Verflechtung und damit eine Betriebsaufspaltung vorliegt. Mit dieser Problematik hatte sich aktuell das FG Düsseldorf zu befassen.
Sachverhalt
Die Klägerin hält Immobilien im Bestand und ist mittelbar an einer Enkelgesellschaft beteiligt. Die Enkelgesellschaft erbringt überwiegend konzerninterne Dienstleistungen. Daneben mietet sie Dachflächen der Klägerin, um PV‑Anlagen zu betreiben. Das Finanzamt verneinte die erweiterte Grundstückskürzung mit dem Argument einer Betriebsaufspaltung, weil die Dachflächenüberlassung für den PV‑Teilbereich wesentlich sei.
Entscheidung
Das FG Düsseldorf verneinte eine sachliche Verflechtung und gab der Klägerin insoweit Recht. Im Rahmen der erforderlichen „Gesamtbildbetrachtung“ nach der sogenannten BFH‑Filial-Rechtsprechung kommt den vermieteten Dachflächen nur untergeordnete Bedeutung zu (BFH 4.11.92, XI R 1/92; 19.3.09, IV R 78/06; 18.6.15, IV R 11/13). Die Dachflächen hätten den Gesamtbetrieb der Betriebsgesellschaft nicht geprägt. Der Senat überträgt die Filial-Rechtsprechung nicht per se auf Unternehmen mit verschiedenen Geschäftsbereichen.
Erläuterungen: Einordnung und Bedeutung für die erweiterte Kürzung
Liegen die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen nicht vor oder wird ein Antrag nicht gestellt, greift die allgemeine Kürzung des Gewerbeertrags i. H. v. 1,2 % des Einheitswerts (bis 31.12.24) bzw. 0,11 % des Grundsteuerwerts (ab dem 1.1.25) des Grundbesitzes nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG von Amts wegen.
Für das Vorliegen einer schädlichen Tätigkeit kommt es nicht darauf an, ob diese Tätigkeit für sich gesehen mit oder ohne Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags stellt insoweit lediglich auf das Vorliegen schädlicher Erträge ab. Ob bereits eine unentgeltliche (ansonsten schädliche) Tätigkeit gleichermaßen zu einem Verstoß gegen das Ausschließlichkeitsgebot und damit zur Versagung der erweiterten Kürzung führt, hat der BFH in einem Urteil vom 15.6.2023 (IV R 6/20) nicht beantwortet.
Nach Auffassung des FG Baden-Württemberg kommt es allerdings nicht darauf an, ob eine grundsätzlich schädliche Tätigkeit entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt wird. Entscheidend ist vielmehr, dass eine schädliche Tätigkeit i. S. d. strikten Ausschließlichkeitsgebots ausgeübt wird.
Die Entscheidung stärkt die erweiterte Grundstückskürzung bei bestandsverwaltenden Vermietern, die Nebenflächen für PV‑Zwecke überlassen. Maßgeblich ist die Gesamtbetrachtung: Nur wenn die überlassenen Flächen für das Betriebsunternehmen wesentliche Betriebsgrundlagen darstellen, kommt eine Betriebsaufspaltung in Betracht. Bei untergeordneter Umsatz‑/Ertragsbedeutung liegt keine Betriebsaufspaltung vor.
Relevanz für die Praxis
Verträge/Reporting sind so zu strukturieren, dass die untergeordnete Bedeutung der PV‑Sparte dokumentiert ist (Umsatz‑/Ertragsanteile, Personal, Anlagenbestand).
Dabei ist u. a. zu prüfen, ob die PV‑Anlagen wirtschaftlich und organisatorisch als Nebengeschäft erscheinen. Es darf z. B. keine Bündelung wesentlicher Betriebsgrundlagen durch die Vermietung erfolgen.
Im Rechtsbehelfsverfahren sollte auf die Gesamtbildbetrachtung und die Filial-Rechtsprechung verwiesen werden. Die anhängige Revision beim BFH ist zu beachten (III R 12/25).
Fazit | Die Vermietung von Dachflächen für PV‑Zwecke begründet für sich genommen keine Betriebsaufspaltung, wenn dieser Bereich im Betriebsunternehmen lediglich eine Nebenrolle spielt. Für Wohnungsunternehmen bleibt damit der Weg zur erweiterten Kürzung offen – vorbehaltlich der zu erwartenden BFH‑Entscheidung (offenes Revisionsverfahren).
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FG Düsseldorf 19.2.25, 5 K 814/22 G,F, Rev. BFH III R 12/25
